🏗️ Calcul temps réel · LMNP · Micro-foncier · SCI IS

Simulateur de rentabilité
immobilière 2026

Rendement brut, net, net-net après fiscalité, cashflow mensuel, tableau annuel, simulation de revente avec plus-value et TRI — tout calculé en temps réel.

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📊 Visualisations

Évolution du patrimoine
Répartition des charges an 1
Cashflow net annuel (€)

📋 Tableau annuel détaillé

An Loyer net Charges Mensualités Intérêts Capital Impôts Cashflow CF cumulé Cap. restant

🏷️ Simulation de revente

Simulation indicative. L'impôt sur la plus-value est calculé au taux forfaitaire (19 % IR + 17,2 % PS) avec abattements progressifs. Le régime LMNP réel et la SCI IS nécessitent une comptabilité tenue par un expert-comptable. Les résultats dépendent de nombreux facteurs non modélisés (vacance effective, travaux imprévus, évolution fiscale…).

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Le rendement affiché dans les annonces est presque toujours le rendement brut. C'est le chiffre le plus flatteur et le moins utile pour décider. Pour savoir si un bien s'autofinance, il faut descendre jusqu'au rendement net-net et au cashflow, qui tiennent compte des charges, du crédit et de l'impôt.

Rendement brut

Rendement brut = loyers annuels hors charges ÷ prix d'achat × 100. Un studio acheté 120 000 € et loué 550 € HC par mois rapporte 6 600 € par an, soit 5,5 % brut. Ce chiffre sert à comparer rapidement deux annonces, pas à décider.

Rendement net de charges

On retire des loyers la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de gestion et une provision pour vacance locative. On divise ensuite par le coût total d'acquisition : prix, frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), frais d'agence et travaux. L'écart avec le brut est souvent de 1,5 à 2 points.

Rendement net-net (après impôt)

C'est le rendement net de charges diminué de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (17,2 %) dus sur les loyers. Il dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI) et surtout du régime fiscal choisi, qui peut faire varier l'impôt du simple à zéro.

Cashflow et TRI

Le cashflow est ce qui reste chaque mois une fois payés le crédit, les charges et l'impôt. Un cashflow négatif signifie que vous complétez de votre poche. Le TRI (taux de rendement interne) résume toute l'opération, de l'apport à la revente : c'est le taux annuel qui rend comparable votre investissement à un Livret A ou à un PEA.

Quel régime fiscal pour la location ?

Régime Type de location Base imposable Pour qui ?
Micro-foncierNue70 % des loyers (abattement 30 %)Loyers ≤ 15 000 €/an, peu de charges
Réel foncierNueLoyers − charges − intérêtsGros travaux, crédit important (déficit foncier)
LMNP micro-BICMeublée50 % des loyers (abattement 50 %)Simplicité, peu de charges
LMNP réelMeubléeLoyers − charges − intérêts − amortissementsSouvent 0 € d'impôt pendant des années
SCI à l'ISNue ou meubléeRésultat après amortissements, taxé à l'ISPatrimoine à transmettre, revenus réinvestis

Le simulateur calcule l'impôt de chaque année selon le régime choisi et votre TMI. Changez de régime dans le formulaire pour voir l'effet direct sur le rendement net-net et le cashflow.

La plus-value à la revente

En cas de revente, la plus-value d'un particulier est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention. L'exonération est totale au titre de l'impôt sur le revenu après 22 ans, et au titre des prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, et depuis 2025 les amortissements déduits en LMNP réel sont réintégrés dans le calcul : ces deux points ne sont pas modélisés ici.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?
Il n'existe pas de seuil universel : tout dépend de la ville et du risque. À titre indicatif, un rendement brut de 4 à 5 % est courant dans les grandes métropoles, et de 7 à 10 % dans les villes moyennes, avec plus de risque de vacance. Le critère le plus parlant reste le cashflow : un bien qui s'autofinance (cashflow ≥ 0) ne pèse pas sur votre budget.
Faut-il choisir la location nue ou meublée ?
La location meublée (LMNP) est en général plus favorable fiscalement : l'abattement micro-BIC est de 50 % contre 30 % en micro-foncier, et le régime réel permet d'amortir le bien. La location nue offre en contrepartie des locataires plus stables (bail de 3 ans) et moins de gestion.
Quels frais inclure dans le prix de revient ?
Le prix d'achat, les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les frais d'agence s'ils sont à votre charge, les travaux et l'ameublement. Les frais de dossier et de garantie du prêt peuvent aussi être ajoutés. Oublier ces postes fait mécaniquement gonfler le rendement affiché.
Pourquoi mon cashflow est-il négatif alors que le rendement est bon ?
Parce que le rendement ne tient pas compte du crédit. Avec un faible apport et une durée courte, la mensualité peut dépasser le loyer net. Allonger la durée du prêt, augmenter l'apport ou passer au régime réel pour réduire l'impôt sont les trois leviers à tester dans le simulateur.

Sources officielles